Inventário em cartório: é só reunir os documentos e assinar?
Não. A escritura é o último ato de um trabalho que começa muito antes: entender a família, analisar o patrimônio e explicar cada decisão.
Quando uma família me procura para fazer um inventário em cartório, quase sempre chega com a mesma expectativa: juntar certidões, marcar uma data e assinar. É compreensível. O inventário extrajudicial é, de fato, mais rápido e menos burocrático que o judicial.
Mas rapidez não é o mesmo que simplicidade. Uma escritura assinada às pressas pode deixar um imóvel que ninguém consegue vender, uma despesa que ninguém sabe quem paga ou um bem esquecido que vai exigir um novo procedimento anos depois.
Neste artigo, explico como conduzo um inventário em cartório, etapa por etapa, e por que a assinatura vem depois da compreensão — nunca antes.
O que é o inventário em cartório
O inventário extrajudicial é feito por escritura pública, em Tabelionato de Notas, sem processo judicial. Ele existe desde a Lei 11.441/2007 e hoje está previsto no art. 610 do Código de Processo Civil.
Para que seja possível, de forma geral, é preciso:
- Consenso entre todos os herdeiros sobre a partilha;
- Assistência de advogado, que é obrigatória e assina a escritura junto com as partes;
- Regularidade da documentação e quitação do imposto de transmissão (ITCMD).
Desde a Resolução CNJ 571/2024, o cartório também passou a ser possível em casos que antes iam obrigatoriamente para a Justiça: quando há herdeiro menor ou incapaz (com partilha em partes ideais e manifestação favorável do Ministério Público) e quando o falecido deixou testamento (após o registro ou a autorização judicial do testamento).
Ou seja: o caminho ficou mais aberto. Mas cada uma dessas situações traz exigências próprias, e é justamente aí que a condução faz diferença.
1. Antes da lista de documentos, eu escuto a família
A primeira conversa não começa pela lista de certidões. Começa pela história: quem faleceu, quem são os herdeiros, como era a vida patrimonial da família e o que cada um sabe (ou acha que sabe) sobre os bens.
Nessa escuta, eu mapeio quatro frentes:
| Frente | O que eu verifico | Por que importa |
| Herdeiros | Cônjuge ou companheiro, filhos, filhos de outras relações, herdeiros já falecidos | Um herdeiro esquecido pode anular a partilha |
| Bens | Imóveis, veículos, contas, investimentos, quotas de empresa, previdência | Bem não incluído exige sobrepartilha depois |
| Dívidas | Financiamentos, empréstimos, tributos, débitos do falecido | O espólio responde por elas até o limite da herança |
| Pendências | Matrícula desatualizada, construção não averbada, IPTU atrasado, CPF irregular | Travam a escritura ou o registro posterior |
Uma pendência não localizada no início atrasa a assinatura da escritura. E esse atraso costuma aparecer no pior momento.
Exemplo prático. Três irmãos me procuram após o falecimento da mãe, viúva. Há uma casa em Belo Horizonte, um apartamento e um carro. Na análise da matrícula da casa, descubro que a ampliação feita há 15 anos nunca foi averbada: no registro, a casa tem 80 m²; na realidade, tem 180 m². Se isso aparece só no cartório, a escritura para. Identificado no início, a regularização (projeto, habite-se, averbação) entra no planejamento e no orçamento desde o primeiro dia.
Outro cenário comum: aparece um comprador para o apartamento, ele tem pressa, e o imóvel ainda está no nome do pai falecido. Quem já tem o mapa completo do inventário consegue dizer com segurança quanto tempo falta e o que é possível negociar enquanto isso. Quem não tem, perde o negócio.
2. A partilha considera os planos de vocês
Antes de definir quem fica com o quê, eu pergunto: o que vocês pretendem fazer com os bens? Vender, continuar morando ou manter em conjunto são planos diferentes, e cada um pede uma partilha diferente.
Voltando aos três irmãos do exemplo:
- Ana mora na casa com a família desde que a mãe adoeceu e quer continuar lá;
- Bruno precisa de dinheiro e quer vender o apartamento o quanto antes;
- Carla mora em outra cidade e não tem interesse em nenhum imóvel.
Se a partilha simplesmente dividir tudo em três partes iguais (1/3 de cada bem para cada irmão), o resultado prático é ruim: Ana mora numa casa que também é dos irmãos, Bruno depende da assinatura de todos para vender o apartamento, e Carla fica dona de frações de imóveis que não quer.
Com os planos na mesa, as alternativas mudam:
- Atribuir bens inteiros a cada herdeiro, equilibrando os valores. A casa fica com Ana; o apartamento, com Bruno; o carro e eventuais aplicações, com Carla.
- Compensar diferenças de valor quando os quinhões não fecham. Se a casa vale mais que a parte de Ana, ela pode compensar os irmãos. Atenção: essa compensação, conforme a forma e o valor, pode gerar tributação adicional, e isso precisa ser calculado antes.
- Vender um bem no curso do inventário, com autorização na própria escritura ou por alvará, e partilhar o valor.
- Ceder ou renunciar direitos, quando um herdeiro não quer sua parte. Cessão e renúncia têm efeitos jurídicos e tributários bem diferentes entre si.
Não existe partilha “padrão”. Existe a partilha que funciona para aquela família, naquele momento.
3. A assinatura vem depois da compreensão
Antes de qualquer assinatura, cada herdeiro precisa saber três coisas: o que vai receber, quanto vai custar e o que continuará compartilhado.
Os custos do inventário. Explico cada um antes, por escrito, para que ninguém seja surpreendido:
- ITCMD, o imposto estadual sobre a herança, calculado sobre o valor dos bens;
- Emolumentos do Tabelionato de Notas pela lavratura da escritura;
- Custas do Cartório de Registro de Imóveis para registrar a partilha em cada matrícula;
- Despesas de regularização, quando há pendências (averbações, certidões, débitos);
- Honorários advocatícios.
As consequências das escolhas. Quando um imóvel fica em nome de vários herdeiros, forma-se um condomínio. E o condomínio tem regras próprias no Código Civil:
- Cada coproprietário contribui para as despesas (IPTU, condomínio, manutenção) na proporção da sua parte;
- Qualquer um pode, a qualquer tempo, pedir a extinção do condomínio;
- Se o imóvel não puder ser dividido e não houver acordo, ele pode acabar vendido judicialmente;
- O herdeiro que usa o imóvel com exclusividade pode ser cobrado pelos demais pelo uso.
Exemplo prático. Imagine que, no caso dos três irmãos, a família decida manter a casa em conjunto “por enquanto”. Se Ana continua morando lá, quem paga o IPTU? E a reforma do telhado? Ana deve pagar algo aos irmãos pelo uso? E se Carla, daqui a dois anos, precisar do dinheiro? Essas perguntas precisam de resposta antes da assinatura, não depois do primeiro conflito.
Manter em conjunto pode ser uma boa decisão. Mas tem que ser uma decisão consciente, com as regras combinadas.
4. Depois da escritura, o próximo passo fica por escrito
Muita gente sai do cartório achando que o inventário acabou. Mas a escritura, sozinha, não transfere os bens: ela é o título que precisa ser apresentado a cada órgão ou instituição responsável.
Por isso, ao final, a família recebe as orientações por escrito: o que fazer, onde apresentar a escritura e quais providências ainda dependem de cada herdeiro.
| Bem | Onde apresentar a escritura | O que acontece |
| Imóvel | Cartório de Registro de Imóveis da matrícula | Registro da partilha; o bem passa ao nome do herdeiro |
| Imóvel (cadastro municipal) | Prefeitura | Atualização do titular do IPTU |
| Veículo | Detran | Transferência do documento do veículo |
| Contas e investimentos | Banco ou corretora | Liberação ou transferência dos valores |
| Quotas de empresa | Junta Comercial | Alteração do contrato social |
Exemplo prático. No caso dos três irmãos, Bruno quer vender o apartamento. Enquanto a escritura de inventário não for registrada na matrícula, ele não consegue lavrar a escritura de venda em seu nome. Saber disso desde o início permite alinhar prazos com o comprador e evitar promessas que não podem ser cumpridas.
Antes de assinar, confira
Se a sua família está prestes a fazer um inventário em cartório, estas perguntas ajudam a saber se o caminho foi bem preparado:
- Todos os herdeiros foram identificados, inclusive filhos de outras relações?
- Todos os bens, dívidas e pendências foram levantados?
- As matrículas dos imóveis estão atualizadas e conferem com a realidade?
- A partilha reflete o que cada herdeiro pretende fazer com os bens?
- Os custos (ITCMD, cartório, registro, regularização, honorários) foram explicados antes?
- Se algum bem ficar em conjunto, as regras de uso e despesas foram combinadas?
- Vocês sabem o que fazer depois da escritura, e onde?
Mais do que uma escritura
Um inventário bem conduzido não é aquele que termina mais rápido. É aquele em que a família entende o que está decidindo e sai do cartório sabendo como seguir com a regularização do patrimônio.
Na minha condução, cada etapa tem um propósito: identificar pendências, explicar as possibilidades de divisão e esclarecer os custos e as consequências das escolhas. A assinatura é consequência disso.
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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso.
